Les marchés immobiliers en chiffres

Le marché immobilier andorran se caractérise par une offre limitée et une demande croissante, notamment de la part d'investisseurs français, espagnols et internationaux. Les prix varient de 3 500 à 7 000 euros par mètre carré selon la paroisse et le standing du bien. Andorre-la-Vieille et Escaldes-Engordany concentrent les prix les plus élevés, tandis que les paroisses périphériques comme Canillo ou Ordino offrent des opportunités plus accessibles.

En France, les marchés varient considérablement selon les régions. Paris affiche des prix entre 8 000 et 15 000 euros/m², tandis que des villes comme Lyon, Bordeaux ou Toulouse oscillent entre 3 500 et 6 000 euros/m². Le marché français est mature et offre une grande liquidité, mais les rendements locatifs bruts sont souvent limités à 3-4% dans les grandes villes.

L'Espagne présente des opportunités intéressantes, notamment sur la Costa Brava, la Costa del Sol ou à Barcelone. Les prix sont généralement inférieurs à ceux de la France, avec des rendements locatifs pouvant atteindre 5-7% dans certaines zones touristiques. Le marché espagnol a connu une forte reprise depuis 2015 et continue de progresser.

• Andorre : 3 500 – 7 000 €/m², rendement 4-6%
• France (grandes villes) : 3 500 – 15 000 €/m², rendement 3-4%
• Espagne (zones touristiques) : 2 000 – 6 000 €/m², rendement 5-7%
• Andorre : marché en croissance, offre limitée
• France : marché mature, forte liquidité

Fiscalité comparée des revenus locatifs

La fiscalité des revenus locatifs est l'un des critères les plus discriminants pour un investisseur. En Andorre, les loyers perçus par un résident andorran sont soumis à l'IRPF avec un taux maximum de 10%. Les charges déductibles sont similaires à celles admises en France : intérêts d'emprunt, travaux, assurances, frais de gestion.

En France, les revenus fonciers sont soumis à l'impôt sur le revenu (jusqu'à 45% selon la tranche marginale) plus les prélèvements sociaux de 17,2%, soit une imposition totale pouvant dépasser 62% pour les contribuables les plus imposés. Le régime micro-foncier (abattement de 30%) ou le régime réel permettent d'optimiser partiellement cette imposition.

En Espagne, les revenus locatifs sont imposés à l'IRPF espagnol, avec des taux progressifs allant de 19% à 47% selon les régions. Pour les non-résidents, un taux forfaitaire de 19% (résidents UE) ou 24% (hors UE) s'applique sur les revenus bruts, sans déduction des charges pour les ressortissants hors UE.

Fiscalité des plus-values immobilières

C'est sur ce point que l'Andorre se démarque le plus nettement. Les plus-values immobilières réalisées par un résident andorran bénéficient d'une exonération totale après 10 ans de détention. Avant ce délai, elles sont imposées de manière dégressive : 15% pour une détention inférieure à 2 ans, 10% entre 2 et 5 ans, 5% entre 5 et 10 ans.

En France, les plus-values immobilières sont imposées à 19% plus 17,2% de prélèvements sociaux, soit 36,2% au total. Des abattements existent pour la durée de détention, avec une exonération totale après 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux. La résidence principale est exonérée.

En Espagne, les plus-values immobilières sont imposées entre 19% et 28% selon le montant de la plus-value. Des abattements existent pour les biens acquis avant 1994. La plus-value sur la résidence principale est exonérée sous conditions de réemploi.

Droits de mutation et frais d'acquisition

Les frais d'acquisition varient significativment d'un pays à l'autre. En Andorre, les droits de mutation (ITP) sont de 4% pour les résidents et 4,5% pour les non-résidents, auxquels s'ajoutent les frais de notaire (environ 1%). Le total des frais d'acquisition représente donc environ 5 à 6% du prix d'achat.

En France, le marché du crédit immobilier est très développé et compétitif. Les taux ont remonté depuis 2022 mais restent accessibles. Les banques françaises financent généralement jusqu'à 80-90% de la valeur du bien, avec des durées pouvant aller jusqu'à 25 ans. L'assurance emprunteur est obligatoire et représente un coût supplémentaire.

En Espagne, les droits de mutation se sont améliorés depuis la crise de 2008. Les banques espagnoles proposent des prêts à taux fixe ou variable, avec des durées jusqu'à 30 ans. Pour les non-résidents, le financement est généralement limité à 60-70% de la valeur du bien.